借名登記不動產 要自保就看過來

【借名登記】不動產風險多，連知名不動產投資客帥過頭也捲入糾紛（好房網報導）。借名登記是常用的投資方式，但「保全措施」不周全，本金可能拿不回來，還會吃上侵權官司。本篇就和大家分享關於借名登記。

【借名登記】不動產是指，將自己（即實質所有權人）購置的不動產產權登記在他人（即「登記名義人」，俗稱為「人頭」）名下，但仍保有使用、收益、管理、處分的權利。常見的使用情況如：父母以子女名字購置不動產、合夥投資不動產，以合夥人之一為「登記名義人」、為節稅，借用人頭持有不動產等。

借名登記最大的風險，為人頭的背叛或死亡！民法規定，不動產所有權人以登記為準（民法第759條之1），並可排除他人之干涉（民法第765條），所以人頭有絕對權利處分名下不動產，借名登記之不動產遭人頭變賣後，售屋所得價金被拿走。若實質所有權人不是人頭的法定繼承人，若人頭因故往生，借名登記的不動產由人頭親屬繼承，屆時欲討回就更加複雜。

另外，因使用借名登記不當，讓自己及人頭涉入「贈與稅」、「所得稅」等稅務風險，亦時有所聞。故借名登記之事實的證據收集不全，當糾紛發生或查稅時，要自保就困難了！正所謂舉證之所在，敗訴之所在。

借名登記要自保，必須掌握證據，千萬別學帥過頭私自換鎖，這可是會吃上侵權的民事訴訟哦！實質所有權人至少要有以下的自保措施外，尚可請教地政顧問，其他關於產權登記的保全方法。

實質所有權人借名登記自保措施：

• 在買賣合約中，註明買方為自己，並另行指定登記名義人；
• 與登記名義人簽訂合夥契約、協議書、或借據，證明雙方借名登記關係；
• 保存價金匯款、繳稅等金流紀錄； 
• 保存收受租金的金流紀錄；
• 請登記名義人簽立本票，得以快速限制不動產被變賣；
• 於不動產設定抵押權；
• 自行保管權狀。

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圖資來源：

• 借名買房遭侵門踏戶...別怪「老師」沒告訴你
• 001房仲資訊

文：地官司徒、不動明王　2016/4/20