「低利率」不必然助漲房價

牛羚的死亡之渡

河中的鱷魚會獵殺他們，湍急的河水會沖走他們，河床深淵會溺斃他們，但牛羚群為何還要選擇這死亡之渡？因為他們知道，通過死亡之渡的回報，是更肥沃的土地，更豐富的食物，足以讓族群壯大，繼續生殖繁演。當然，牛羚們可以選擇留在原地，但他們知道，貧疾的土地將帶來缺糧缺水危機。

牛羚群的行動是結果，原因則是他們渴望預期的回報。死亡之渡，就是他們要承擔的風險，原地的貧疾，如同他們的機會成本。

預期超額利潤推升房價

投資者及資金就像是牛羚群。在此先不定義何謂「投資」，何謂「投機」，但2者似有共同的目標，賺取合理的利潤，或說是超額報酬(excess return)，且都必須承擔某些風險。資金的機會成本就是時間價值(time value)、通貨膨脹(inflation)及風險溢酬(risk premium)，通常反應在「要求報酬率(required return)」上。當預期投資報酬率(expected return)大於要求報酬率，且有超額報酬時，資金就會向牛羚一樣，勇敢往前衝。資金往那跑，那裡就會有牛市行情；弦外之音，資金從那裡撤退，熊就在那裡出没。

奢侈稅(即特種貨物及勞務稅)施實後，空屋率仍然很高，房屋供過於求，成交量卻急凍，但房價不跌反漲，傳統經濟學的「供需法則」已無法解釋台灣房市的怪象。若改用「預期心理」理論解讀，就可合理解釋。原來，預期心理作祟，造成高房價。也就是，樂觀的市場資金覺得，房地產的投資回報仍遠勝奢侈稅的兇猛，所以資金持續流入房地產，房價也跟著牛起來。而導致交易量下降的主因則是，因樂觀預期而追價的投資人減少，或預期不降價求售，仍有超額報酬的投資人占多數。

「低利率」被謬當推升房價兇手

2012年6月21日，央行總裁彭淮南曾引述國際貨幣基金(IMF)及國際清算銀行(BIS)報告，說明之前歐美國家房價飆漲的主因，為過度金融創新、房貸授信審理不實，而非低利率造成。

因房價上漲時，剛好處於低利率環境，故「低利率」被視為推升房價的主因。轉開只播小事的新聞台，望向歐豬五國(PIIGS, 葡萄牙、義大利、愛爾蘭、希臘、西班牙)，這些國家在金融海嘯期間，持續降息，直到最近，歐元區也推出「負利率」政策，試問，歐元區(Eurozone)金融重災區的房價，有隨利率下降而上升嗎？

2008年金融危機後，美國降息同時，持續實施量化寬鬆貨幣政策(QE)，經濟仍持續蕭條，在2012年之前，有人在說美國房價持續上升嗎？2012年後，美國房市確實有緩步回升，但主要原因，是美國各項經濟數據漸漸好轉，失業率由7%以上，下降至4.9%，市場投資氣氛轉趨樂觀，房地產價格才又走出谷底。

「預期心理」決定房價走向

2015年台灣央行已降息2次，今年3月不排除第3次降息。但房價自2015年下半年起，似乎有鬆動，最新實價登錄資料顯示，部分地區房價確實微幅下修。低利率推升房價說法不攻自破。筆者認為，因投資人預期房市已無超額利潤，或投資報酬與風險不對等，所以資金撤出房市，所以熊就開始出現在房地產市場。

那牛跑去哪裡呢？股市、匯市、債券、原物料、黃金還是海外不動產，觀察近期各項指數，或許能找到答案。

圖資來源：http://health.gmw.cn/2012-03/10/content_3739636.htm

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文：地官司徒　2016/3/29