有別於新制，舊制（104年12月31日前實施的制度）只針對出售「房屋」所得，併入個人綜合所得課稅，土地所得部分則不課稅。
Q2.新制下，課稅範圍有哪些？
- 105年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照的土地。
- 105年1月1日以後取得，以設定地上權方式的房屋使用權(營利事業除外)。
- 103年1月2日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照的土地，且該房屋、土地的持有期間在2年以內者。
售價－買入成本
－土地漲價總數額
－ 交易成本費用
－ 改良土地費用
－ 3年內售屋損失
出售房地淨所得額
「出售房地淨所得」額乘以稅率，就是應繳納的稅額。
Q4.售價及取得成本如何認定？
原則上，依實價登錄資料。如果房地取得方式為「受贈」或「繼承」，以物價調整後房地現值為取得成本。
Q5.什麼是土地漲價總數額？
「土地漲價總數額」是持有土地期間，土地公告現值的增值幅度，主要用於計算土地增值稅。土地漲價總數額已課徵土地增值稅，為避免重複課稅，故於房地合一稅中扣除之。
Q6.哪些交易成本費用可以扣除？如果無法舉證，怎麼辦？
所得稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」概念。如果無法舉證成本費用，可用「標準扣除額」計算，成本費用扣除額為房地售價的「5%」。
如果採用「列舉」方式申報，可列舉扣除成本費用有：
- 取得時：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費。
- 使用期間：增加房屋價值或效能，非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費（裝潢費就是其中之一）。
- 出售時：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。
- 改良土地費用等：土地改良費、工程受益費、土地重劃費用、捐贈土地之公告現值。
Q7.房地合一稅稅率為何？
境內居住者
房地持有情形 稅率
持有1年內 45%
持有1~2年 35%
持有2~10年 20%
持有10年以上 15%
出售自住房地 400萬元以下免稅，超過400萬部分課10%
合建分售 20%
非自願性因素， 20%
出售持有期間2年內之房地
非境內居住者
房地持有情形 稅率
持有1年內 45%
持有1年以上 35%
Q8.如何區分「境內居住者」及「非境內居住者」？
境內居住者：在境內有住所，並經常居住境內，或在境內無住所，而於一課稅年度內在境內居留合計滿183天。
非境內居住者：境內居住者以下之人，即為非境內居住者。
Q9.房地合一有自住的優惠稅率嗎？適用條件有哪些？
個人出售自住房地，符合下列各項條件，課稅所得有400萬元的「免稅額」，僅就出售所得超過400萬元部分，按最低稅率「10%」課徵所得稅。
- 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，且連續設籍滿6年。
- 持有並居住於該房屋連續滿6年，但要舉證居住實事。
- 出售前6年內，無出租、供營業、執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女，每6年只能使用一次。
「受贈」或「繼承」取得的房地，取得前自住期間，可與取得後自住期間合併記算，但仍須合自住的各項條件。
Q11.新制也有重購退（抵）稅的優惠機制嗎？
新制下，個人買賣自住房屋、土地，已於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售的前1年內無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內，均可申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。
Q12.出售房地沒有賺錢，也要申報繳稅嗎？
房地合一容許盈虧互抵，當出售房地淨所得額為負值，即為財產交易虧損，自然人可在3年內扣抵。但要注意，有申報虧損，才能扣抵，且只能扣抵出售房地所得。
Q13.如何申報房地合一稅？
不論盈虧，皆需於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內，向戶籍所在地國稅局，自行申報繳納。
Q14.出售哪些房地不用申報房地合一稅？
- 被徵收、協議價購之房地。
- 作農業使用之農業用地及農舍。
- 公共設施保留地。
延遲申報：處3,000~30,000元罰鍰。
漏報或短報：處漏稅額2倍以下罰鍰。
未申報：處漏稅額3倍以下罰鍰。
延遲繳納：延遲每逾2日，按應納稅額加徵1%滯納金，逾期30日仍未繳納，將移送強制執行。
Q16.哪些情況屬於非自願性因素，出售持有期間2年內之房地？
請參閱非自願性出售持有二年以內房產。
延伸閱讀：
整理：地官司徒 2016/3/31
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