眾人皆醉 投資客獨醒

人為壓抑土地供給

之前提到的「空地稅」和「荒地稅」從未被使用過，財團可以光明正大地養地，以至於在有利可圖的地段隨處可見空地或荒田，加上處於低利率時期，養地的資金成本大幅降低，政府做球創造養地的環境，財團當然要接好球，配合演出下去。因為養地，土地被閒置，土地供給因此再度減少，財團就可名正言順拉抬土地價格，房屋價格當然也跟著上漲。照著這劇本走，你也能夠賺土地財，政府就是要你一起來炒房。

投資客對公告現值的愛大於恨

利率的問題之後再談吧，這裡先潛談一下「公告土地現值」，投資客對這個東西真是又愛又恨，愛的是它讓不動產「價格」變便宜，恨的是它讓「土地增值稅」變多了。先來認識一下公告土地現值和其他「價格」的關係，公告土地現值就是你常聽到的「公告現值」，它和「公告地價」及「市價」不一樣，「公告現值」是用來計算「土地增值稅」的單位價格，「公告地價」則是用來計算「地價稅」的單位價格，「市價」是你實際願意付出的價格，市價可是遠遠高於公告現值和公告地價。簡單說明三種價格的關係如下（以坪為單位方便說明）：

價格種類	公告地價	公告土地現值 (公告現值)	市價 (成交價)
每坪／元	5,000 (低)	20,000 (中)	100,000 (高)
相關稅捐	地價稅	土地增值稅 遺產稅 贈與稅	奢侈稅
課稅時機	持有土地	移轉(買賣、贈與、繼承等)土地	銷售土地
調整頻率	每3年	每年年初	實際成交時

投資客獲利出場時要先繳土地增值稅給政府，「公告現值」雖低於市價許多，但土地增值稅率高達20~40%，好地段土地的土地增值稅算下來也是要破百破千萬，痛啊！因土地增值稅是以公告現值為價格單位來計算，好地段土地的公告現值年調整率可能會超過20%，土地增值稅也因此增加許多，這就是投資客對它恨之所在。投資客對公告現值的愛絕對大於恨，因為公告現值遠遠低於市價，政府用較低的價格意思意思抽點頭，大部分的獲利還是留在投資客口袋，這麼好康的事你怎能不參一咖？

買豪宅養蚊子也能賺

投資客把土地當做「財產移轉」的工具，省下來的稅也可抵你好幾年的薪水。遺產稅和贈與稅是以物的「時價」課稅，時價的單位是新台幣元，但就土地而言，時價是指「公告現值」(請看上面的表格)，例如：公告現值2,000萬元的土地，土地市價可能是1億元，以目前遺產稅和贈與稅稅率10%計算，該土地的稅負只要200萬（2,000萬X10%），但如果是用現金來繼承或贈與，稅負可是高達1,000萬（1億X10%），現金和土地的節稅效果就差了800萬。這下你知道了吧，拿現金買土地，再贈與給下一代，或是讓下一代繼承土地，新所有權人之後再拿去市場以市價出售變現，省下的錢相當於你好幾年的年薪，而且房地價格愈高，市價和公告現值的差異就愈大，差異愈大，節稅效果就愈好，超級豪宅「帝寶」就是個例子。高價房屋的空屋率這麼高，你在取笑那些購買的盤仔是瘋子時，他們反而在暗自竊喜，因為他們知道高價房屋除了可以讓自己住的爽，突顯自己的地位，還可以讓自己賺很大。你來評評誰聰明誰傻瓜？別再天真地以為房子一定要用來住，投資客買間上億豪宅養蚊子，也能賺的比你大。

用土地也能做定存

有些投資客把土地當「定存」在買，自以為聰明的你想都沒想過。懂門道的投資客會買「公共設施保留地」或「道路用地」放著，等政府每年調升公告現值，調升愈多賺愈大，今年調升10%，明年調升15%，後年調升20%，價格的提升幅度比定存和玩股票還好賺。像「公共設施保留地」和「道路用地」這類型的投資標的，買賣的價格通常依公告現值加成交易，土地被政府徵收時，政府用公告現值加成補償你，在繼承時可以用來抵繳「遺產稅」，再不然就賣給建商做「容積移轉」，好地段土地的公告現值幾乎每年調漲，調愈多，將來獲得的徵收補償就愈多，未來可以抵繳的稅就愈多，未來可以賣的價格就愈高，而且買賣這類土地還「免徵」土地增值稅。你只要出錢買地，政府免抽頭每年幫你做價，獲利率相當可觀，比你辛辛苦苦上班賺一年的所得多好幾倍。當然，有獲利的投資，就伴隨著風險，要投資這類土地須做功課唷！

我不是叫你去炒房　但你要看清事實

其實眾人皆醉，只有投資客獨醒。有人提醒我寫這篇文章後，可能會被批鼓勵大家去炒房，但我並不是叫你要成為投資客，而是提些現象與大家分享！政府做價幫你炒房，也幫你開法律之便，刻意建構地炒房環境，使房價只會漲不會跌，只是漲的快慢問題而已。你的猶豫不決是因為不敢面對持續走高的房價嗎？你等個5年，觀望10年，只要遊戲規則沒有改，政府會讓更多人變成投資客，並且持續往上做價，結果就是房價依然還是漲，但在薪水不漲的今日，你如何給家人一個遮風避雨的家呢？

要怎麼知道政府真要打房了？當你看到政府要實施「空地稅」或「荒地稅」時，或是要將公告現值一次調升貼近於市價時（即實價課稅），此時千萬要當真看待，這些手段將使投資客把不動產變現出場，也許會造成一波逃命潮，會造成整體經濟及金融市場過度動盪，會失去選票，後果跟使出七傷拳一樣。在通盤考量下，當權者應不會做出大動作的改變，只能微調遊戲規則而已，或是打打太極虛招。

還有續集唷...