透視都市更新十二大主要癥結點！

都市更新條例自從民國87年公佈以來，主管機關歷經15年的宣導與推動，成果卻遠不如預期，尤其自士林文林苑所引發之爭議迄今，雖然各界不斷提出修法建議與因應對策，惟大都僅止於法令與制度面之缺失補強，咸少就實務面加以深入探討，導致實際績效始終無法彰顯。

十二癥結大透視

本人謹將多年來參與都更說明會或公聽會之觀察心得分別予以歸納彙整，以供參考。

1. 資訊不對稱：

導致法令制度與實務認知差異，徒增溝通協調之困難性。

2.「真合建、假權變」之誤解：

此一問題主要緣於未通過事業計畫審核之前，實際獎勵面積無法確定，而僅得依傳統合建分屋比例先行簽訂「合建契約」，及至事業計畫正式核定，再依規定簽立「權利變換契約」之權宜措施，惟社會各界大都將其扭曲為「真合建、假權變」。

3. 法令缺乏一致性：

不僅中央與地方法令不盡一致，即使台北市與新北市之規定亦頗多差異，其中尤以台北市四、五層樓老舊公寓二倍容積獎勵規定最受訾議。

4. 對建蔽率與容積率認知不足：

導致都更戶懷疑實施者刻意隱瞞更新後建物總面積而屢遭杯葛。

5. 不了解土地使用分區：

導致相鄰兩地相同之土地持分，權利價值卻不一致，而一再質疑分屋比例之公平性。

6. 面積計算與公設分攤：

更新後分回之面積究依室內坪數或包含陽台、公設併計，標準不一；其次，公設項目雖多，卻不盡實用，徒增虛坪。

7.造價、售價與估價之難解三角習題：

既不信任估價權值，又懷疑造價偏高、售價偏低，導致權利變換過程枝節橫生。

8. 店面與違建：

受限於法令規定，新建築基地建蔽率縮小之緣故，一樓店面不是面積縮減就是數量不夠分配，另外，頂樓違建補償不足亦常導致爭議不斷。

9. 權利變換：

與實施者間權利變換之合理性，或都更戶彼此間權益之公平性，屢遭質疑。

10. 忽視建商功能：

絕大多數都更戶都只就分屋面積斤斤計較，咸少兼顧生活品質，甚至一味要求提高建材設備，卻不願將其計入成本，導致規劃設計、施工品質與管理維護均遠不如預期。

11. 釘子戶最大：

在法令制度不夠完備，再加上公權力不彰之情況下，任誰都不願意第一個率先簽字，以免吃虧上當，終致相互推諉，一再延宕獎勵時程。

12. 非公益第三者介入：

例如插旗戶、都更蟑螂、民意代表或地方角頭介入，想要藉機分一杯羹。

以上種種都是現階段都更實務所面臨之重要癥結所在；其實，再好的法令制度，也脫離不了人性現實面不吃虧或占便宜的不信任感之挑戰，因此，未來如何建構一套完備的法令制度，實乃當前刻不容緩之一大課題。