不想被置於度外，就成為投資客吧！

之前已談過政府如何壓抑土地供給，也提到投資客如何賺取市價和公告土地現值的價差，這篇來談談利率吧。低利率環境有好有壞，就看政府是否能讓資金用於正途，真要以提高利率來打房的政府應該少之又少。

低利率　多貨幣供給　整體經濟就會改善？

依照經濟學理論，利率是由貨幣（錢）供需決定，但真實世界中，只有少數的利率市場是由供需決定，比如銀行間隔夜拆款利率即可能是其中之一。實際多數的狀況下，政府為達到意定政策，以控制利率為手段，去影響經濟活動，這種情況每在金融危機開始後就特別明顯，各位回憶一下2008年第4季開始，各國政府為緩和金融危機，穩定經濟狀況，調降利率的頻率與幅度之快之猛前所未見。又或者，各國政府在貨幣市場上釋出大量貨幣，使市場利率不致大幅上升，甚至迫始利率下降，美國的QE寬鬆量化政策即是此招。

利率調降後，資金成本（借款利息）也跟著降低，因資金成本壓力減少，借錢的人倒帳違約風險也隨之下降；同時，存款利息也會跟著下降，為賺取更高的報酬率，部分投資人會把資金從存款轉成其他獲利較好的投資標的，比如高收益債、股票、房地產等，低利率環境會逼出市場資金。因此，利率調降的過程中，會造成資金的移動，資金如果流入實體經濟，對整體經濟是正向的，但資金亦有可能竄入不勞而獲的投機市場，當資金流入投機市場，投機客就會見縫插針，藉機炒作各種投資標的。現在全世界各大經濟體充斥著貨幣，但實體經濟卻無明顯改善的狀況，似乎正上演著經濟學家凱因斯提出的「流動性陷阱」，可能有下個國家正在跟隨日本步入「失落的20年」！

當權者正把台灣推入「流動性陷阱」中

因應2008年金融危機，台灣政府開始持續調降利率，在2009年上半年更將遺產稅及贈與稅率調降為10%，造成長年移居海外的資金又回到台灣，頓時游資充斥著台灣，但你跟我跟其他辛苦投入生產的小老百姓卻口袋空空。台灣政府無法有效地將回流資金及市場游資導入實體經濟，從事對GDP成長有實質效益的投資，反而刻意人為地壓抑土地供給，又積極地「不做為」或「做為」營造出鼓勵投機的體制，投資客便開始進入政府搭建好的炒作舞台－房地產，造成近年房地產價格快速地上漲，房價總在一聲聲驚嘆中續創新高。

投資客肆意炒作賺到錢之後，既沒有把錢投入實業投資，也沒有把利益與他人共享。台灣GDP每年都有成長，但你的薪水有成長嗎？你的生活品質有提升嗎？那全台每年賺錢的錢到底是誰拿去了？真實狀況卻是你跟我跟投入實際生產的小老百姓口袋愈來愈空，肩上的負擔愈來愈重。就在這樣的環境下，來個大決擇吧，你要當個辛辛苦苦付出勞力和時間的生產者，或是當個賺取easy money的投資客？我相信很多人會選擇後者。這就是為什麼資金充斥台灣，但對實體經濟無正面幫助，小老姓百姓的生活卻更痛苦的原因，台灣正掉入「流動性陷阱」中，且會有加速效果，因為當權者及投資客為自身利益，會讓更多人成為投資客。連賺很大的上市櫃公司老闆也不務正業跟著炒房，英業達高層炒作台北市士林房地產就是一例。

低利率　高槓桿

已靠投機賺到錢的既得利益者，還是會借錢繼續投機，靠槓桿賺到的是自己的，賠錢卻是賠大家的，像最近想要回台灣的陳由豪，當年就債留台灣700多億元，拿著錢到中國，幾年後又是一條好漢。

借錢投資房地產能以小博大，先舉個例子來說明高槓桿的形成，比如投資市價1,000萬的房地產，向銀行貸款8成（80%）可取得800萬，即自備款只要200萬，利息年利率為2%，房地產經炒作後，1年後以1,100萬出售該房地，即可賺取100萬（暫不考慮利息及其他成本），投資報酬率高達50%（價差100萬÷本金200萬=50%），如果價差有200萬，報酬率便上升至100%。近幾年很多地區房地產價格漲幅可能有到50%以上，以漲幅50%套用前例，價差就有500萬，報酬率更高達250%（價差500萬÷本金200萬=250%），在短短數年間能有這麼高的報酬率，也難怪愈來愈多人加入投資客行列，且都是以小本金借大錢來買房，出得本金愈少，瞄頭不對時損失愈小，獲利時報酬率愈高。

投資客借錢買房時，通常都會跟銀行爭取「寬限期」，在寬限期內只還利息不還本金，年率2%的1,000萬借款，寬限期內每月只要繳息16,667元，便宜吧！對投資客來說這算是零頭，且1,000萬的房子若出租，每月租金收入只要高於16,667元，利息跟本就不算是投資客的成本。投資客爭取2年的寬限期很平常，最高還可以一次申請3年，恰巧之後推出的奢侈稅閉鎖期也是2年，2年過後賣出房子，價差輕鬆入袋。這麼剛好的2年，誰知是「真巧合」，還是政府「刻意配合」呢？

利率雙面刃　得小心使

提高利率打壓房地產價格的手段極具風險，殺傷力太大，雖可趕走投資客，卻也能造成投入實業生產的資金出走，結果可能是台灣被掏空的更快，即刻進入失落的20年。賺取房地產價差需要時間來蘊釀，當投資客面臨大幅提升的利率，利息費用負擔自然如泰山壓頂，在短期內現金流出量會高於現金流入量，口袋不夠深的投資客便會提早出場，或者根本不玩了，口袋深的投資客也許還能等，撐到有足夠的價差便出場，能撐多久就端看口袋的深度。利息負擔能壓死投資客，也會重創實業投資，有志投入生產的實業家也會因短期現金流量缺口擴大而吃不消，沒有實業投入的經濟體是大家都沒錢賺，比炒房的經濟體還慘，難道當權者只能二擇一嗎？

提高利率打房應該算是自宮招吧，一不小心神功沒練成，還會賠了命根子。因台灣政府無法有效將資金導入正途，更配合既得利益者從事投機，所以台灣的利率未來即便會上升，也不會上升太快，頂多是微幅調升，減緩通貨膨帳（物價上漲）的壓力。之前有提過，惟有改變體制才能壓抑房價，即是政府設法將資金導入實業投資而非炒房，有實業投資就能創造工作機會，人民因工作獲得合理薪資就會消費，有消費企業就能賺錢，企業賺錢就能再投入生產並提高薪資，人民薪資提高了就更願意消費，這是一個良性循環。但現今的當權者或是既得利益者很聰明，盡是連哄帶騙做些假動作，大都以自身利益為主，置小老百姓生死於度外。你不想被置於度外，就成為投資客吧！